Chào VPLS! Xin được tư vấn 1 việc như sau: Dòng họ tôi có 1 ngôi từ đường, là nơi thờ cúng tổ tiên từ xưa để lại, mọi giỗ chạp, tế lễ của dòng họ hàng năm đều diễn ra ở đây.
Vài chục năm trở lại đây mỗi lần hư hỏng xuống cấp là cả họ lại đóng tiền theo đầu đinh để tu sửa. Theo phong tục truyền thống thì người cháu trưởng có trách nhiệm hương khói và dọn dẹp, bù lại người trưởng khi chết sẽ được thờ cúng tại 1 ban ở gian bên cạnh.
Tháng 4 /2015 cà họ họp và quyết định sửa lại nhà thờ tổ Khi họp có lấy ý kiến của cả họ đồng thuận, cụ trưởng họ 95 tuổi cũng đồng thuận con trai cả của cụ khi đó không có nhà, đến khi tháo rỡ nhà cũ mới về cũng đồng thuận, người con cả còn làm lễ động thổ, đi gửi đồ thờ và ủng hộ công đức 5 triệu. Công trình thi công được khoảng 1 tháng thì người con trưởng không cho đơn vị thi công nữa vì lý do đất đấy là của cá nhân gia đình Và đề nghị cà họ phải công nhận. Mặc dù trước đấy vào năm 2005 nhà con trưởng xây dựng ( cũng trên đất của họ- với suy nghĩ là cho làm nhà riêng để khỏi phải sinh hoạt trên nhà thờ) thì cả họ không đồng ý cho làm cao hơn nhà thờ Thì chính người cháu trưởng này có ký vào biên bản đồng thuận và chỉ xin được thay mái ngói lợp bằng mái bê tông và họ đã đồng ý. Vậy xin được tư vấn:
1- Việc làm của cháu trưởng họ như thế là đúng hay sai? Vi phạm vào điều luật nào trong luật đất đai thừa tự?
2- Cả họ muốn sang tên sổ đỏ với chủ sở hữu là ( nhà thờ họ Chu) có được không và trình tự như thế nào ( họ nhà tôi là họ Chu)
3- Tôi muốn ký HĐ ủy quyền nhờ VPLS vụ kiện này thì có được không và chi phí thế nào
Trân trọng cảm ơn.!
Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013
Bộ luật Dân sự năm 2005
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành mộ số điều của Luật Đất đai.
Nội dung trả lời:
1. Đối với việc làm của người cháu trưởng họ như vậy là sai. Lý do: căn cứ vào quy định tại Điều 220 Bộ luật Dân sự và Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Điều 220. Sở hữu chung của cộng đồng
1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, làng, bản, buôn, sóc, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cả cộng đồng.
2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán, vì lợi ích của cộng đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất.
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì mảnh đất mà nhà thờ tổ được xây dựng trên đó là mảnh đất thuộc sở hữu chung của các thành viên trong dòng họ nhà bạn tức là mỗi người trong dòng họ là một chủ sở hữu và mỗi người này đều có quyền sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung đó theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 220 ( như trên). Việc làm của người cháu trưởng như vậy là sai do người cháu này cũng chỉ là một trong những chủ sở hữu chung của tài sản không thể tự ý quyết định mảnh đất thờ đó thuộc về riêng một cá nhân nào, theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 thì người cháu đã vi phạm vào điều cấm của pháp luật đất đai.
2. Trường hợp cả dòng họ bạn muốn thực hiện việc sang tên sổ đỏ thì điều đó hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên do đây là tài sản chung của cả dòng họ nên theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Như vậy hiện tại thì mỗi người trong dòng họ bạn có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với mảnh đất đó, tuy nhiên việc sang tên sổ đỏ bạn cần phải được sự đồng ý của những đồng chủ sở hữu mảnh đất đó. Trình tự thủ tục được quy định như sau:
Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
5. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:
a) Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Việc sang tên chủ sở hữu mới đối với mảnh đất đó thì bạn có thể thực hiện theo thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về trình tự thủ tục thì bạn thực hiện theo các quy định tại Khoản 2 Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như trên.
3. Bạn hoàn toàn có quyền ký hợp đồng ủy quyền nhờ văn phòng luật sư khởi kiện. Việc thực hiện dịch vụ này bạn cần tìm hiểu thông tin từ những văn phòng luật sư mà bạn có ý định ủy quyền về chi phí và các vấn đề khác liên quan.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.