Trả lời: về thủ tục tách thửa đất và tặng cho đất đai

21/02/2017

Hỏi về thủ tục tách thửa đất và tặng cho đất đai. Quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa.


Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư, anh trai tôi đứng tên mảnh đất 900m2 trong đó có 230m2 thổ cư còn lại là đất vườn. Nay anh tôi muốn cho lại phần đất đó cho 4 anh em ruột ( trong đó có 1 người đã mất “có 2con”) mảnh đất tọa lạc tại hẻm 41 đường Trung Lập, ấp Trung Bình, xã Trung Lập Thượng, huyện Củ Chi. Chiều ngang là 24m còn lại là chiều rộng. Vậy cho tôi hỏi thủ tục tăng cho từ anh sang em như thế nào và mổi người chiều ngang 6m thì có thể tách thuở được ko?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Về diện tích tối thiểu để tách thửa

Căn cứ vào Quyết định 33/2014/QĐ – UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

– Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

– Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2) Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

 

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

 

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

 

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

 

– Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

– Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.

Theo đó, đối với huyện Củ Chi thuộc khu vực 3 nên diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở chưa có nhà là 120 m2 và chiều rộng mặt tiền của mảnh đất phải từ 7m trở lên. Còn đối với đất đã có nhà hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền của đất phải từ 5m trở lên. Vậy nếu mảnh đất đất của anh trai bạn là đất ở chưa có nhà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền của mỗi mảnh đất từ 7m trở lên. Nếu là mảnh đất có nhà hiện hữu thì Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền từ 5m trở lên. Hiện tại đất nhà bạn 900m2 có cả đất thổ cư cả đất vườn bạn có thểm tham khảo quyết định của ủy ban nhân dân Tỉnh bạn về diện tích tối thiểu để tách thửa để tiến hành thủ tục tách thửa sau khi tiến hành thủ tục tách thửa bạn có thể tiến hành tặng cho em của bạn.

Theo như bạn trình bày chúng tôi hiểu anh trai bạn muốn tặng cho nhà đất thuộc quyền sở hữu của anh bạn cho bạn. Như vậy bạn và anh trai bạn có thể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh em ruột. Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển đổi, mua bán… là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Về trình tư, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Thêm nữa, căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cho tiết thi hành một số điều của  Luật Đất đai 2013 :

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ anh trai bạn sang những người anh em còn lại thì trước tiên bạn cùng anh bạn phải đến một tổ chức công chức trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác như: chứng minh thư nhân dân, số hộ khẩu…

Sau khi nhân đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Về nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí)

Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập được miễn thuế: “1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

Do vậy, khi nộp kèm hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ về tài chính bạn cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quan hệ như Giấy khai sinh để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ bao gồm:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được miễn lệ phí trước bạ.